Wat verandert er in 2025 bij huurwoningen?

Gemeenten kunnen vanaf 1 januari 2025 ingrijpen als verhuurders te veel huur vragen. Door deze wet gaat de huur van 300.000 woningen op termijn met gemiddeld 190 euro omlaag. Het kabinet wil met de wet huren weer betaalbaar maken. De wet zorgt ervoor dat verhuurders een huur vragen die past bij de kwaliteit van de woning. De wet regelt dat het gemoderniseerde woningwaarderingsstelsel (WWS) geldt voor middenhuurwoningen tot en met 186 punten.

Er gaan twee nieuwe regels in volgend uit de Wet betaalbare huur: gemeenten krijgen er een handhavende rol bij en verhuurders moeten vanaf nu bij nieuwe huurcontracten een puntentelling geven. Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Op grond hiervan krijgen gemeenten per 1 januari 2025 meer taken in het kader van de Wet goed verhuurderschap. Vanaf dan moeten gemeenten in actie komen als een verhuurder een onredelijke huurprijs vraagt, ook als zij geen gebiedsgerichte verhuurvergunning hebben ingesteld. Deze handhavende rol voor gemeenten is nieuw. Per 1 januari 2025 zijn verhuurders verplicht om bij alle nieuwe huurcontracten een uitdraai van een puntentelling te geven op basis van het woningwaarderingsstelsel. Dit volgt uit de Wet betaalbare huur en is ook verplicht als uit de puntentelling blijkt dat de woning in de vrije sector mag worden verhuurd. De nieuwe verplichting is bedoeld om huurders en verhuurders helderheid te bieden. Met ingang van 31 december 2024 is ook de regeling voor een eenmalige inkomensafhankelijke huurverlaging vervallen. De huurprijsgrenzen voor de sociale, de midden- en de vrije sector zijn per 1 januari opnieuw geïndexeerd. Huurcontracten voor zelfstandige woonruimten die op of na 1 januari 2025 beginnen, vallen onder de middensector als de huurprijs hoger is dan € 900,07 (minstens 144 punten), maar niet hoger dan € 1.184,82 (maximaal 186 punten). De maximale huurprijsgrens en de bovengrens van de middensector is per 1 januari 2025 € 1.184,82 (liberalisatiegrens 2025). In de sociale sector (t/m 143 punten) is vanaf januari de maximale huurprijsgrens voor de aanvangshuur € 900,07. In de vrije sector (187 punten en meer) ligt de huurprijsgrens boven € 1.184,82. Huurders in de vrije sector mogen in 2025 maximaal 4,1 procent huurverhoging krijgen. In de middensector ligt dit maximum vanaf 1 januari 2025 op 7,7 procent en in de sociale sector vanaf 1 juli 2025 op 5 procent.

De maximale huurverhoging vanaf 1 januari 2025 is bekend. Vanaf 1 januari 2025 mag de huur van woningen in de vrije sector en voor ligplaatsen voor woonboten met maximaal 4,1% omhoog. Vanaf 1 januari 2025 mag de huur van woningen in de middenhuur met maximaal 7,7% omhoog. De huurprijs van middenhuurwoningen mag niet hoger worden dan de maximale huurprijsgrens die hoort bij het puntenaantal van de woning. Onder middenhuur vallen woningen met een huurcontract afgesloten op 1 juli 2024 of later. Dit gaat om woningen met een beginhuurprijs tussen € 879,66 en €1157,96 per maand in 2024 of met een beginhuurprijs tussen € 900,07 en €1184,83 in 2025. Vanaf 1 juli 2025 mag de huur van woningen in het sociale segment met maximaal 5% stijgen. Maar het kan ook meer zijn. Dat is afhankelijk van hoe hoog de huurprijs nu is of van het inkomen van de huurder. Ook mag de huur van kamers, woonwagens en standplaatsen vanaf 1 juli 2025 met maximaal 5,0% stijgen.

Ga je in 2025 een nieuwe woning huren, dan moet de verhuurder je informeren over het aantal punten dat deze woning heeft. Ook als het om een woning in de vrije sector gaat is dit voortaan verplicht. Verhuis je in 2025 naar een middenhuurwoning, dan zal de (kale) huur van die woning hoger zijn dan € 900,07 en lager zijn dan € 1.184,82. Sociale huurders met een bescheiden inkomen krijgen in juli 2025 te maken met een huurverhoging die kan oplopen tot 5%. Huurders van een gereguleerde middenhuurwoning krijgen in 2025 te maken met een huurverhoging die kan oplopen tot 7,7%. De overheid heeft bepaald dat de huur van middenhuurwoningen jaarlijks mag stijgen met de gemiddelde CAO-loonstijging + 1%. Om in aanmerking te komen voor een middenhuurwoning van een woningcorporatie moet het jaarinkomen van je huishouden niet te hoog zijn. In 2025 gelden de volgende grenzen: Maximaal € 67.366 voor alleenwonenden Maximaal € 89.821 voor huishoudens van 2 of meer personen Gemeenten kunnen via de huisvestingsvergunning toewijzingsregels stellen aan de gereguleerde middenhuurwoningen. Op die manier komen de woningen terecht bij woningzoekenden met maximaal een middeninkomen. Huur je een sociale huurwoning met een maandhuur lager dan €300, dan mag je huur in 2025 met maximaal €25 omhoog. Tenzij je een hoog inkomen hebt, dan kun je de huurverhoging krijgen voor huurders met een hoog inkomen. In 2025 is er ook weer een inkomensafhankelijke huurverhoging voor sociale huurders met een relatief hoog inkomen. De huurverhoging voor die groep is geen percentage van de huidige huurprijs, maar een vast bedrag. Er zijn twee maximumbedragen: €50 en €100. Welk bedrag de verhuurder mag vragen hangt van het jaarinkomen van het huishouden af. Om een huurverhoging van 50 euro te mogen vragen moet de huurder Alleen wonen en een jaarinkomen hebben boven de €57.143,- Met anderen samenwonen en een (gezamenlijk) jaarinkomen hebben boven de €66.126,- Om een huurverhoging van 100 euro te mogen vragen moet de huurder Alleen wonen en een jaarinkomen hebben boven de €67.366,- Met anderen samenwonen en een (gezamenlijk) jaarinkomen hebben boven de €89.821,- Je hoeft minder snel huurtoeslag terug te betalen als je meer gaan verdienen. Door een wetswijziging wordt de huurtoeslag minder snel afgebouwd als het inkomen stijgt. Als je niet alleen woont, nog geen AOW hebt én een huurprijs betaalt boven de zogenaamde ‘aftoppingsgrens‘ krijg je meer huurtoeslag. Dat komt omdat het verschil in toeslag tussen AOW-gerechtigden en nog niet AOW-gerechtigden gaat verdwijnen.

In 2025 verandert er het volgende bij huurwoningen: er wordt handhavend opgetreden tegen verhuurders die de maximale huurprijzen in het sociale en middenhuursegment niet respecteren. In dit sociale en middenhuursegment gaat het om huurwoningen met een huurprijs tot maximaal € 1.158 per maand. De nieuwe wet moet huurders beter beschermen en btw verduurzaming van huurwoningen stimuleren door meer punten in het WWS toe te kennen. Door deze veranderingen gaan ongeveer 300.000 van de 650.000 vrijesectorwoningen naar het zogenaamde middenhuursegment waarvoor ook huurprijsbescherming gaat gelden. In deze sector kan de huurprijs maximaal € 1.158 bedragen en hebben huurders recht op toegang tot de Huurcommissie.

Met ingang van het nieuwe jaar treden nieuwe wetten en regels in werking op het gebied van volkshuisvesting. Dit nieuwsbericht geeft een overzicht van de belangrijkste veranderingen in 2025. Bekijk de wijzigingen voor de huur- en koopsector hieronder. Wijzigingen voor huurders, verhuurders en gemeenten Huurtoeslag De meeste mensen die nu huurtoeslag ontvangen gaan er gemiddeld € 12 op vooruit. Dit komt door de invoering van twee nieuwe wetten die de huurtoeslag minder complex maken. De huurtoeslag voor ouderen en niet-ouderen wordt op dezelfde manier berekend. Dit is nu nog niet het geval. Huurders die jonger zijn dan de AOW-leeftijd krijgen hierdoor iets meer huurtoeslag. Ook gezinnen krijgen wat meer huurtoeslag als ze onder de AOW-leeftijd zijn en een hogere huur betalen. Verder krijgen huurders minder snel een lagere huurtoeslag als ze meer gaan verdienen. De afbouw van de huurtoeslag gaat meer geleidelijk. Ook gelden per 1 januari 2025 nieuwe inkomens- en huurgrenzen voor de huurtoeslag. Huurverhoging Voor vrije sectorhuur is de maximaal toegestane huurverhoging per 1 januari 2025 4,1%. Lager mag. De maximale verhoging is gelijk aan de laagste inflatie of cao-loonontwikkeling +1%. Van december 2023 tot december 2024 was de inflatie 3,1% en de cao-loonontwikkeling 6,7%. Daardoor is de maximaal toegestane huurverhoging (3,1% inflatie + 1% =) 4,1%. Vrije sectorhuur zijn contracten afgesloten vóór 1 juli 2024 met (toen) een middenhuurprijs of hoge huurprijs. En contracten afgesloten op of na 1 juli 2024 met een hoge huurprijs of, anders gezegd, met een beginhuurprijs boven de toenmalige liberalisatiegrens. Voor middenhuur is de maximaal toegestane huurverhoging per 1 januari 2025 7,7%. Lager mag. De maximale huurverhoging is gelijk aan cao-loonontwikkeling + 1%. De cao-loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was 6,7%. Daardoor is de maximaal toegestane huurverhoging (6,7% cao-loonontwikkeling + 1% =) 7,7%. Ook mag de huur door de huurverhoging niet boven de maximale huurprijsgrens bij het woningwaarderingspuntenaantal van de woning komen. Middenhuur zijn contracten afgesloten per 1 juli 2024 of later, met een beginhuurprijs tussen € 879,66 en € 1.157,96 per maand (van 1 juli 2024 tot 31 december 2024) of tussen € 900,07 en € 1.184,83 per maand (in 2025). Voor sociale huur ligt de maximale huurverhoging vanaf 1 juli 2025 op 5,0%. Overige wijzigingen Vanaf 1 januari 2025 starten gemeenten het toezicht op de naleving van de Wet betaalbare huur. Als verhuurders zich niet aan de huurprijsbescherming via het woningwaarderingsstelsel (WWS) houden, kunnen ze een boete krijgen van de gemeente. De bedragen en grenswaarden in de huursector worden elk jaar geïndexeerd. Per 1 januari 2025 veranderen de maximale huurprijsgrenzen, de WOZ-waarden in het WWS, de bovengrens voor sociale huur en de liberalisatiegrens. Vanaf 1 januari 2025 gelden nieuwe inkomensgrenzen voor woningcorporaties.

Ga je in 2025 een nieuwe woning huren, dan moet de verhuurder je informeren over het aantal punten dat deze woning heeft. Ook als het om een woning in de vrije sector gaat is dit voortaan verplicht. Vanaf 2025 kunnen verhuurders die veel te hoge huren vragen beter worden aangepakt. Als een verhuurder structureel meer huur vraag dan volgens het puntenstelsel mag kan de gemeente ingrijpen. Betaal je een vrijesectorprijs, terwijl je woning volgens het puntenstelsel een sociale woning is? Dan moet je verhuurder de huur uiterlijk 1 juli 2025 verlaagd hebben naar de maximaal toegestane huur volgens het puntenstelsel. Sociale huurders met een bescheiden inkomen krijgen in juli 2025 te maken met een huurverhoging die kan oplopen tot 5%. Door een wetswijziging wordt de huurtoeslag minder snel afgebouwd als het inkomen stijgt. Als je niet alleen woont, nog geen AOW hebt én een huurprijs betaalt boven de zogenaamde ‘aftoppingsgrens‘ krijg je meer huurtoeslag. Dat komt omdat het verschil in toeslag tussen AOW-gerechtigden en nog niet AOW-gerechtigden gaat verdwijnen.