Hoe vaak mag een verhuurder een tijdelijk huurcontract met dezelfde huurder verlengen?

Na het verstrijken van de bepaalde tijd, kan een huurcontract voor bepaalde tijd niet opnieuw worden verlengd met een nieuw contract voor bepaalde tijd. Als de huurder na afloop van de bepaalde tijd in de woning blijft, verandert het huurcontract automatisch in een contract voor onbepaalde tijd. Er kunnen specifieke situaties of uitzonderingen zijn waarin de verhuurder en huurder overeenkomen om een nieuwe huurovereenkomst met andere voorwaarden aan te gaan, maar dit moet zorgvuldig worden aangepakt om te voldoen aan de wettelijke eisen. Voor zelfstandige woonruimte: Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd mag maximaal twee jaar duren. Voor onzelfstandige woonruimte: Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd mag maximaal vijf jaar duren.

De wet, voor de liefhebbers artikel 7:230 BW en artikel 7:271 lid 1 slotzin BW, verbiedt het stapelen van contracten voor bepaalde tijd. Sluit u als verhuurder van een woning een huurcontract van twee jaar en gaat u na afloop van die periode met dezelfde huurder opnieuw een contract voor twee jaar aan, dan merkt de wetgever die laatste, tweede overeenkomst aan als een verlenging voor onbepaalde tijd. Een enkele keer acht de rechter een stapeling van huurovereenkomsten toch toelaatbaar. Dat was bijvoorbeeld het geval waarbij een verhuurder en huurder (aansluitend op een eerste huurcontract) een tweede huurcontract van twee jaar afsloten, waarin de huurder uitdrukkelijk in een artikel van het huurcontract verklaarde geen beroep te zullen doen op wettelijke huurbeschermingsbepalingen voor zover die voor huurder gelden. Dit betekent dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, die aansluit op een eerdere overeenkomst voor bepaalde tijd, nog niet per definitie als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hoeft te worden aangemerkt. Indien partijen duidelijk een andere bedoeling blijken te hebben gehad, is stapeling van twee huurcontracten voor bepaalde tijd dus toch feitelijk mogelijk.

Vanaf 1 juli 2024 mogen alleen vaste huurcontracten worden afgesloten. Alle nieuwe huurcontracten die verhuurders vanaf dat moment aangaan, zijn dan voor onbepaalde tijd. De lopende tijdelijke huurcontracten van bepaalde duur – die vóór 1 juli 2024 zijn afgesloten – veranderen niet en eindigen automatisch na de afgesproken periode. Wordt het contract verlengd? Dan is dit voor onbepaalde tijd.

Er is wettelijk namelijk geen maximumaantal verlengingen vastgelegd. Het aantal verlengingen is niet gemaximaliseerd in de wet. Kortom, er is geen maximumaantal verlengingen vastgelegd in de wet. Houd wel rekening met de regels en voorwaarden die gelden bij het opzeggen en verlengen van een huurovereenkomst.

Tijdelijk huurcontracten hebben altijd een einddatum. Ze duren maximaal 2 jaar. Het huurcontract eindigt op de afgesproken einddatum en hoeft niet opgezegd te worden. Wordt het huurcontract verlengd, dan is het een vast huurcontract. Het contract wordt dan voor onbepaalde tijd. Heeft u op dit moment een tijdelijk huurcontract en wordt dat verlengd? Dan krijgt u een vast huurcontract, dus voor onbepaalde tijd.

Iedere verlenging van een tijdelijk contract leidt vervolgens tot een huurcontract voor onbepaalde tijd. Een tijdelijk huurcontract voor bepaalde tijd op grond van artikel 7: 271 lid 1 BW kan dus niet (meer) tijdelijk worden verlengd. Bij iedere verlening wordt een tijdelijke huurovereenkomst automatisch omgezet in een huurcontract voor onbepaalde tijd. Dat geldt óók als het eerste huurcontract bijvoorbeeld een jaar heeft geduurd. In november 2020 is er een nieuw wetsvoorstel aangekondigd die de mogelijkheden om tijdelijke huurcontracten te verlengen (blijvend) verruimt. Het voorstel moest het mogelijk maken dat tijdelijke contracten maximaal 1 keer worden verlengd tot een tijdelijke huurperiode van maximaal 3 jaar. Begin juli 2021 bleek echter dat deze verruiming er toch niet gaat komen. Na protest van een aantal huurdersorganisaties, stuitte het wetsvoorstel op verzet in de Eerste Kamer. Deze manier van flexibilisering van de huurmarkt zou leiden tot een zwakkere en onzekere positie voor huurders. De minister heeft daarom toegezegd om – via een reparatiewet – de verruiming alsnog te schrappen. Er is nu dus geen wettelijke basis meer voor het tijdelijk verlengen van huurcontracten. Een verlenging van een huurcontract leidt daarom dus tot een huurcontract voor onbepaalde tijd.

Voor specifieke groepen kan een huurcontract van bepaalde duur wel uitkomst bieden. Zij mogen sinds 1 juli 2024 een huurcontract voor maximaal 2 jaar krijgen. Tijdelijke huurcontracten die vóór deze datum zijn afgesloten, lopen door tot de einddatum. De huurder moet dan in beginsel verhuizen. Wordt het huurcontract verlengd? Dan wordt het een huurcontract voor onbepaalde tijd.