Wat zijn mijn rechten als huurder bij een renovatie van mijn huurwoning?

Als huurder heb je bepaalde rechten en plichten met betrekking tot het onderhoud en de renovatie van je huurwoning. Voor de renovatie van een gebouw met 10 of meer woningen of bedrijfsruimten heeft de verhuurder de toestemming nodig van ten minste 70% van de huurders. Als het om minder dan 10 woningen gaat, is jouw toestemming als individuele huurder vereist. Als het renovatievoorstel van de verhuurder redelijk is, dan wordt in principe van je verwacht dat je ermee instemt. Er kan een vergoeding worden aangeboden voor ongemakken tijdens de renovatie, zoals een tijdelijke huurverlaging. Als je door de renovatie niet in je woning kunt blijven, heb je mogelijk recht op een verhuiskostenvergoeding. Na een renovatie kan de huur verhoogd worden, maar deze verhoging moet redelijk zijn en passen bij de renovatie. Voor sociale huurwoningen kun je bezwaar maken tegen een huurverhoging bij de Huurcommissie.

Je verhuurder heeft niet jouw toestemming nodig voor groot onderhoud, maar je mag wel van je verhuurder verwachten dat de werkzaamheden ruimschoots op tijd worden aangekondigd en dat er maatregelen worden genomen om de overlast te beperken. In de wet staat niet meer dan dat je verhuurder altijd je ‘woongenot’ of ‘huurgenot’ moet garanderen. Bij groot onderhoud kan al snel sprake zijn van ‘verstoring van het woongenot’. Het Burgerlijk Wetboek voorziet in de mogelijkheid voor huurders om ter compensatie daarvan een vergoeding te vragen aan de verhuurder. Daarvoor kan de huurder naar de rechter, die dan een tijdelijke verlaging van de huurprijs kan opleggen. Als huurder moet je er namelijk, zo is de gedachte, van uitgaan dat er op enig moment groot onderhoud nodig is aan je woning. Het is redelijk te verwachten dat je daarbij overlast zult ervaren. Dat ontslaat de verhuurder echter niet van de plicht om de overlast zo veel mogelijk te beperken.

Als uw verhuurder wil renoveren, heeft hij meestal uw toestemming nodig voor het renovatieplan. U heeft recht op een schriftelijk en redelijk voorstel. Moet u verhuizen, omdat u tijdens de renovatie niet in de woning kunt blijven? Dan heeft u mogelijk recht op een verhuiskostenvergoeding. Door renovatie kan uw huur omhoog gaan. Of het voorstel redelijk is, hangt bijvoorbeeld af van: hoelang de renovatie duurt, of uw huur omhoog gaat na de renovatie, de hoogte van uw verhuiskostenvergoeding, wat de verhuurder aan uw woning gaat renoveren, of u de woning kunt blijven huren na de renovatie, of u tijdens de renovatie tijdelijk huurverlaging krijgt vanwege overlast. Kunt u door de renovatie niet in uw huurwoning blijven? Dan heeft u mogelijk recht op een verhuiskostenvergoeding. De verhuurder kan u hiervoor een vergoeding aanbieden in het renovatieplan. Bijvoorbeeld in de vorm van tijdelijke huurverlaging. Dit betekent dat u tijdens de renovatie minder huur betaalt omdat u overlast hebt. Biedt de verhuurder u geen huurverlaging of een andere vergoeding? Bespreek dit met uw verhuurder, vóórdat u akkoord gaat met de renovatie. Was de overlast heel onverwacht? Dan kunt u soms achteraf nog een vergoeding vragen. Neem contact op met een van onze juristen voor meer informatie. Of vraag hulp aan uw rechtsbijstandverzekeraar. Laat schriftelijk weten dat u het niet eens bent met het renovatieplan. Bijvoorbeeld via een formulier van de verhuurder of een brief. Wil uw verhuurder toch renoveren? En gaat het om minder dan 10 woningen? Dan moet hij toestemming vragen aan de rechter. Uw verhuurder moet dan bewijzen dat het voorstel redelijk is. Geeft hij bijvoorbeeld een verhuiskostenvergoeding, of biedt hij vervangende ruimte aan om in te wonen? Oordeelt de rechter dat het voorstel redelijk is? Dan moet u meewerken aan de renovatie. Voor renovatie van 10 of meer woningen heeft uw verhuurder toestemming nodig van minimaal 70% van de huurders. U krijgt hierover bericht. Geeft minder dan 70% van de huurders toestemming voor de renovatie? Dan moet uw verhuurder eerst naar de rechter. Pas als de rechter oordeelt dat het voorstel redelijk is, mag de verhuurder renoveren. Anders moet de verhuurder zijn plannen aanpassen en de huurders opnieuw om toestemming vragen. Geeft 70% of meer van de huurders toestemming voor de renovatie? Dan mag uw verhuurder renoveren. Misschien kunt u dit nog voorkomen als u een procedure start bij de rechter. Doe dit binnen 8 weken nadat u het bericht kreeg dat 70% toestemming gaf. Als de rechter het voorstel redelijk vindt, moet u aan de renovatie meewerken. U moet dan bijvoorbeeld uw woning ontruimen. Vindt de rechter het voorstel niet redelijk? Dan mag uw verhuurder niet starten met de renovatie. Hij kan u een nieuw voorstel doen.

Je belangrijkste recht bij een renovatie is je instemmingsrecht. Als huurder moet je voor renovatie altijd vooraf toestemming geven. Je kunt dus ja of nee zeggen tegen het renovatievoorstel van de verhuurder. Is de renovatie zo ingrijpend dat je tijdelijk moet verhuizen, dan heb je in beginsel een wettelijk recht op een verhuiskostenvergoeding. Twee keer verhuizen, één keer vergoeding Als je tijdelijk verhuist naar een ‘wisselwoning’ en na de renovatie weer terugkeert in je woning, heb je volgens de wet toch maar recht op één verhuiskostenvergoeding. Bij een renovatie in bewoonde staat is er geen wettelijk recht op een (minimum)vergoeding voor overlast. Maar het ligt wel voor de hand dat huurders die krijgen. Voor een vergoeding voor overlast, of andere extra rechten, moeten huurders bij een renovatie onderhandelen. Als ze dat goed doen, kunnen ze er best veel uitslepen. Zo verwerven ze een sterkere positie aan de onderhandelingstafel en kunnen ze meepraten over de voorwaarden waaronder de renovatie plaatsvindt. Is je verhuurder een woningcorporatie, dan moet deze bij een renovatie altijd een sociaal statuut of sociaal plan hanteren. Daarin staat waarop de huurders (extra) recht hebben.

Uw verhuurder mag niet zo maar uw woning verbouwen. U moet daarvoor toestemming geven. Behalve als u in een gebouw woont met minstens 10 woningen. Dan heeft de verhuurder toestemming nodig van minimaal 70% van de huurders. Uw toestemming voor verbouwing is niet altijd nodig als de verhuurder een bouwkundige eenheid met 10 of meer woningen of bedrijfsruimten renoveert. Dan is minimaal 70% van de huurders toestemming nodig. Gaat het om minder dan 10 woningen? Dan mag de verhuurder niet zo maar verbouwen. Dan heeft hij wel uw toestemming nodig. Staan er 10 of meer woningen in het renovatievoorstel? En stemde 70% van de huurders in met dit voorstel? Dan kunt u naar de rechter stappen. Dit doet u als u het niet eens bent met het renovatievoorstel. Stap op tijd naar de rechter. Binnen 8 weken na de brief van uw verhuurder. Dat is de brief waarin de verhuurder de verbouwing bevestigt. Mag de verbouwing doorgaan van de rechter? Dan moet u daarmee akkoord gaan. Moet u tijdens de verbouwing tijdelijk verhuizen? Bijvoorbeeld omdat de verbouwing veel overlast geeft? Dan heeft u mogelijk recht op een vergoeding voor verhuiskosten.

Voor woningverbetering bij een huurwoning is instemming nodig van zowel de huurder als de verhuurder. Vooraf moet overeenstemming zijn over welke verbeteringen worden uitgevoerd, of er een huurverhoging tegenover staat en hoeveel deze zal zijn. Bij ingrijpende werkzaamheden is het belangrijk ook afspraken te maken over de uitvoering: hoe, hoe lang, eventuele afspraken over tijdelijke uitplaatsing en terugkeer en vergoeding voor het ongemak. Als een huurder van een zelfstandige woonruimte tijdelijk of permanent moet verhuizen vanwege de renovatie dan hoort daar in principe een verhuiskostenvergoeding bij. De minimale vergoeding bij verhuizing is op grond van de wet sinds voorjaar 2021 € 6.634. Het voorstel van de verhuurder voor renovatie moet redelijk zijn. De huurder zal een in zijn of haar ogen onredelijk voorstel niet tekenen. De verhuurder kan dan naar de rechter stappen om de huurder tot meewerken te dwingen. De rechter weegt het belang van de ingreep, de gevolgen voor de huurder en de redelijkheid van de huurverhoging. Een huurder kan ook een voorstel tot woningverbetering doen. Daar hoort dan een huurverhoging bij. Volgens de wet moet een verhuurder meewerken aan een redelijk voorstel tot woningverbetering dat leidt tot energiebesparing met isolatie of een betere installatie. Doet hij dat niet, dan kan de huurder naar de rechter.

U moet toestemming geven als uw verhuurder uw huurwoning wil renoveren. Is de renovatie zo ingrijpend dat u tijdelijk moet verhuizen? Dan heeft u mogelijk recht op een vergoeding. U heeft recht op een redelijk voorstel. Om te bepalen of het voorstel redelijk is, spelen de volgende factoren een rol: De duur en aard van de werkzaamheden Het wel of niet verhogen van de huurprijs De hoogte van de (eventuele) verhuiskostenvergoeding De mogelijkheid van een (eventuele) vervangende woning voor de huurder Heeft u recht op een vergoeding tijdens de renovatie? Door renovatie kunt u ongemakken ervaren, zoals het niet kunnen gebruiken van uw woonruimte. Biedt de verhuurder u geen huurverlaging of een andere vergoeding aan? Ook al hebt u hier niet in alle gevallen recht op, kan het wel de moeite waard zijn om dit te bespreken met de verhuurder. Is er tijdens de renovatie sprake van buitensporige overlast en heeft de verhuurder deze overlast niet beperkt, terwijl hij dat wel zou kunnen? Dan kunt u aanspraak maken op huurverlaging wegens buitensporige overlast. U hebt recht op een verhuiskostenvergoeding als u moet verhuizen omdat uw huurwoning wordt gesloopt of gerenoveerd. De verhuiskostenvergoeding is bedoeld als tegemoetkoming in de verhuiskosten en herinrichtingskosten. De hoogte van de vergoeding hangt af van het soort woonruimte en de datum van de verhuizing. Uw verhuurder kan de verhuiskostenvergoeding ook in natura geven. U krijgt dan geen geld, maar andere hulp. Uw verhuurder regelt bijvoorbeeld de verhuizing voor u, of schildert de nieuwe woning. U mag dit weigeren en de wettelijke vergoeding vragen. U hebt géén recht op een verhuisvergoeding als u verhuist naar een gemeubileerde wissel- of logeerwoning en uw eigen meubilair (afgedekt) tijdens de renovatie achterblijft in uw huurwoning.