Hoeveel belasting betaal je over verhuur recreatiewoning?

De inkomsten die jij genereert uit je vakantiehuis moet je als ondernemer altijd opgeven bij de Belastingdienst. De inkomstenbelasting betaal je over de netto inkomsten van de verhuur van je vakantiehuis. Wordt de vakantiewoning meer dan 140 dagen per jaar verhuurd? Dan ziet de Belastingdienst je als btw-ondernemer. Dit houdt in dat je 6% btw moet betalen over de inkomsten die je ontvangt voor het verhuren van je vakantiehuis. De betaalde btw mag je vervolgens weer aftrekken.

U betaalt belasting over uw vermogen volgens de regels die daarvoor gelden. Als u uw 2e woning verhuurt, hoeft u de inkomsten uit de verhuur niet op te geven. Er kan sprake zijn van meer dan alleen tijdelijke verhuur als u ook diensten aanbiedt die samenhangen met de verhuur. Dan kan de totale huurvergoeding belast zijn als resultaat uit overig werk in box 1. Of dat zo is, hangt af van de hoeveelheid arbeid die u verricht en of u door deze arbeid een hogere opbrengst kunt verwachten. Uw 2e woning hoort bij uw box 3-vermogen. Wel moet u de waarde van de woning op 1 januari opgeven als bezit in box 3.

Tot nu toe genoten deze huizenbezitters nog enige fiscale luwte, hoewel de verhoging van de waardering van verhuurde woningen in 2023 al een eerste waarschuwing was. Tot en met 2016 betaalden eigenaren 30% belasting over een verondersteld rendement van 4% op de waarde van hun vastgoed. Sindsdien schommelen de forfaitaire rendementen tussen ruim 4% en 6%. Naast de waardeontwikkeling worden ook directe inkomsten uit vermogen, zoals huurinkomsten, belast. Onderhoudskosten en rente over leningen voor de aankoop van het vastgoed mogen hiervan worden afgetrokken.

De WOZ-waarde van de tweede woning wordt in box 3 met 36% belast over een fictief rendement van 5,88%. De eigenaar betaalt dus effectief 2,12% belasting, tegen nog 1,2% onder het oude forfaitaire stelsel. Wie in het bezit is van een driekamerwoning van € 385.000 op het Texelse vakantiepark De Krim moet over die tweede woning dit jaar € 8.150 belasting betalen en vijf jaar geleden (toen de woning ook een stuk minder waard was) was dat nog € 2.904, berekende de wakkere krant. Een (forse) vakantiewoning van zes ton kost dan bijna € 17.000 netto belasting per jaar, rekent Overduin voor. Voor een meer gangbare optie zoals een chalet bij Europarcs Beekbergen komt de belasting uit op een wat bescheidener € 2.500, maar wel vijfmaal meer dan in 2020.

De waarde waarover je belasting betaalt in je aangifte inkomstenbelasting is dan 90% x €229.000 = €206.100,-. De jaarhuur is dus €9000 (€750 x 12). De waardevermindering van de WOZ is afhankelijk van hoeveel procent de jaarhuur van de WOZ-waarde is. In jouw geval dus (€9000 : €229.000) x 100% = 3,9%. In de tabel zie je dat daarbij een percentage hoort van 90.

Wanneer u de vakantiewoning volledig verhuurd, dan kan de omzetbelasting teruggevorderd worden. Het verhuren van een vakantiewoning wordt namelijk gezien als ondernemerschap. Volgens de Belastingdienst is er sprake van ondernemerschap, indien de vakantiewoning regelmatig verhuurd wordt. Ook wanneer de vakantiewoning minder dan 140 dagen verhuurd wordt, wordt dit als ondernemerschap gezien. Indien u de vakantiewoning deels zelf gebruikt en deels verhuurt, kunt u de omzetbelasting gedeeltelijk terugvragen bij de Belastingdienst. Hoeveel dit is, is afhankelijk van het aantal dagen per jaar u zelf gebruikmaakt van de woning. Voorbeeld: De vakantiewoning is bij aankoop bestemd voor 50% verhuur en 50% eigen gebruik. Wanneer de aankoopsom van de vakantiewoning € 121.000 inclusief btw bedraagt, dan bedraagt de btw dus € 21.000. In dat geval heeft u bij aankoop een recht op terugvordering van btw van € 10.500.

Bij de inkomstenbelasting wordt een onderscheid gemaakt tussen het wel of geen ondernemer zijn. Wanneer u namelijk uw vakantiehuis op kleine schaal verhuurt, dan hoeft u de inkomsten niet in de belastingaangifte op te nemen. Ziet de Belastingdienst u wel als ondernemer? Dan moet u inkomstenbelasting betalen. De Belastingdienst ziet u als een ondernemer als u “werkzaamheden verricht” voor het verhuren van het vakantiehuis. Over de netto-opbrengsten van de verhuur betaalt u in dit geval inkomstenbelasting. Er kan ook sprake zijn van winst uit onderneming. De btw is verschillend van de inkomstenbelasting. De btw-regels gelden alleen als u ondernemer bent maar ook hier worden uitzonderingen gemaakt. Zelfs als u als ondernemer wordt geclassificeerd dan hoeft u niet noodzakelijk btw betalen. Als het vakantiehuis minder dan 140 dagen per jaar wordt verhuurd, dan hoeft u geen btw af te dragen. Indien de vakantiewoning meer dan 140 dagen wordt verhuurd, dan wordt u als de Belastingdienst als ‘btw-ondernemer’ gezien. Dit betekent dat u 6% btw moet betalen over de inkomsten die u ontvangt voor het verhuren van uw vakantiehuis. Het laatste type belasting die u in rekening moet brengen is de toeristenbelasting. Deze belasting wordt door de lokale overheid geheven en is daarom verschillend van gemeente tot gemeente. De toeristenbelasting wordt berekend per persoon en per nacht. U betaalt dus belasting over uw vermogen volgens de regels die daarvoor gelden. Een vakantiewoning moet daarom in box 3 van uw belastingbrief worden aangegeven. De waarde van de tweede woning wordt opgeteld bij uw vermogen. De schuld en de rentelasten kunnen wel worden afgetrokken van het vermogen uit box 3. U heeft met andere woorden bij de tweede hypotheek geen hypotheekrenteaftrek, maar u mag de hypotheekschuld wel aftrekken van het vermogen in box 3.

Een vakantiewoning hoort bij vermogen box 3. Je betaalt belasting over je vermogen volgens een aantal regels. Rijksoverheid legt je uit welke regels dit zijn. Heb je meerdere mooie vakantiewoningen die je wilt delen? Of ben jij een echte gast-heer of vrouw die extra’s biedt zoals ontbijt en linnengoed? Dan gelden er nog aanvullende en/of andere regels. Ga naar de website van de belastingdienst om te kijken wat voor jou geldt.