Wat zijn de voorwaarden voor tussenhuur?

Een verhuurder kan tijdens zijn afwezigheid in het buitenland de woning tijdelijk verhuren, totdat hij weer terugkeert naar de woning, dit heet ook wel tussenhuur. Indien u de diplomatenclausule als alternatief voor tijdelijke verhuur wilt gebruiken, kan dat alleen als u aan de voorwaarden voldoet: (1) u heeft voorafgaand aan de verhuur zelf het huis bewoond, en (2) tijdens de periode van verhuur heeft u uw hoofdverblijf in het buitenland. Partijen sluiten dan een (tussen-)huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Hierin wordt via de diplomatenclausule vastgelegd, dat de huurder de woning na afloop van de overeengekomen tijd moet ontruimen. De clausule geeft de verhuurder dus een extra opzeggingsgrond. Een verhuurder mag meerdere tussenhuren achter elkaar aangaan en verhuurder en huurder mogen onderling afspreken dat het mogelijk is de oorspronkelijk overeengekomen bepaalde tijd te verlengen, bijvoorbeeld als de verhuurder langer in het buitenland blijft. De verhuurder moet de huurovereenkomst tegen het einde van de afgesproken termijn opzeggen. Om feitelijk te kunnen terugkeren in de woning moet de huurder echter wel instemmen met die opzegging. Anders moet de verhuurder daarvoor toestemming vragen aan de rechter. Zo’n procedure kan lang duren. Bent u zelf huurder, dan kunt u geen diplomatenclausule gebruiken. Dat kan alleen de verhuurder voor u regelen.

Overige bestaande huurcontracten van tijdelijke aard blijven ongewijzigd. Hierbij gaat het om een huurcontract via de Leegstandswet, tussenhuur en de diplomatenclausule, doelgroepcontracten, hospitaverhuur en een huurcontract ‘dat een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is’. Alle verhuurders mogen bovenstaande huurcontracten bij uitzondering aanbieden.

U kunt alleen een tijdelijk huurcontract krijgen als u: student bent en tijdelijk voor uw studie in een andere gemeente huurt dan waar u woont; door werkzaamheden of renovatie van uw woning tijdelijk ergens anders woont; kunt aantonen dat u uit een maatschappelijke opvang komt of in een sociale noodsituatie zit; een 2e kans krijgt nadat een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld door overlast; tussen de 16 en 27 jaar bent en de huurovereenkomst overneemt van uw overleden ouder/verzorger die de woning huurde; gaat scheiden, aantoonbaar niet meer samenwoont met uw partner en tijdelijk een woning huurt om dicht bij uw kind(eren) te wonen; tijdelijk werkt op 1 van de Waddeneilanden, maar normaal in een gemeente op het vasteland woont; statushouder bent die direct uit een COA-opvanglocatie komt en wacht op definitieve huisvesting. Dit geldt zowel voor woningcorporaties als voor particuliere verhuurders. Tijdelijk huurcontracten hebben altijd een einddatum. Ze duren maximaal 2 jaar. Het huurcontract eindigt op de afgesproken einddatum en hoeft niet opgezegd te worden. Als huurder mag u wel tussentijds opzeggen. De verhuurder moet u binnen 1 tot 3 maanden voor de einddatum van uw huurcontract per brief laten weten dat het contract afloopt. Wordt het huurcontract verlengd, dan is het een vast huurcontract. Het contract wordt dan voor onbepaalde tijd. Tijdelijk huurcontract afgesloten vóór 1 juli 2024 Vóór 1 juli 2024 mochten verhuurders wel tijdelijke huurcontracten aanbieden. Voor een zelfstandige woning gold een maximale huurperiode van 2 jaar. Voor een onzelfstandige woonruimte was dit maximaal 5 jaar. Een tijdelijk huurcontract afgesloten vóór 1 juli 2024 verandert niet. Heeft u op dit moment een tijdelijk huurcontract en wordt dat verlengd? Dan krijgt u een vast huurcontract, dus voor onbepaalde tijd.

De diplomatenclausule is meestal van toepassing op tijdelijke verhuur, waarbij de verhuurder de intentie heeft om op een bepaald moment de woning zelf weer te betrekken. De verhuurder kan bijvoorbeeld aangeven dat hij de woning tijdelijk verhuurt omdat hij voor werk naar het buitenland verhuist, maar van plan is om na een bepaalde tijd terug te keren. In dit geval kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen zodra hij terugkeert. De verhuurder moet kunnen aantonen dat hij de woning daadwerkelijk zelf gaat bewonen of bestemd heeft voor een specifieke persoon. De huurder is op de hoogte van de diplomatenclausule vanaf het moment dat het contract wordt ondertekend en weet dus dat de huurovereenkomst tijdelijk van aard is. De huurder heeft echter nog steeds recht op de wettelijke opzegtermijnen en andere rechten die gelden bij reguliere huurcontracten. De verhuurder kan de huur opzeggen op basis van de diplomatenclausule, maar hij moet daarbij wel de wettelijke opzegtermijn in acht nemen. Deze opzegtermijn is doorgaans drie maanden, afhankelijk van de duur van het huurcontract. Daarnaast moet de verhuurder schriftelijk aantonen dat hij de woning zelf nodig heeft of dat deze bestemd is voor een andere specifieke gebruiker. De exacte duur van de huurperiode moet in het huurcontract worden opgenomen.

Bij een contract voor tussenhuur gelden de volgende regels: U spreekt met uw tijdelijke huurder een bepaalde periode voor de huur af. Na deze periode moet de tijdelijke huurder uit de woning. U moet het huurcontract wel op tijd opzeggen. Daarvoor geldt een opzegtermijn. Dat is een maand, en voor elk jaar dat de huurder in de woning woont, komt er een maand bij (tot in totaal maximaal 6 maanden). Als verhuurder mag u de huur niet tussentijds stopzetten. U bent verhuurder en u heeft de tussenhuur beëindigd, maar u gaat nog niet terug naar uw woning? Dan kunt u de woning nog eens tijdelijk verhuren met een diplomatenclausule. Verlenging van een huurcontract voor tussenhuur is mogelijk. Spreek dan wel een duidelijke einddatum af met de huurder in een nieuw huurcontract. Uw huurder mag het contract niet tussentijds opzeggen.

Tussenhuur is alleen toegestaan als in het contract duidelijk is afgesproken dat de huur eindigt op de einddatum van de overeengekomen huurperiode en als de reden voor tijdelijke verhuur is dat de eigenaar of oorspronkelijke huurder er zelf (weer) gaat wonen. Er is toestemming van de eigenaar nodig als de woning al is verhuurd en die huurder er tijdelijk uittrekt – en soms ook van de gemeente. In de huurovereenkomst moet de reden voor de tussenhuur worden vermeld en de specifieke huurperiode met de einddatum. De verhuurder moet de huurovereenkomst wel volgens de wettelijke regels opzeggen. De tussenhuurder kan niet eerder dan de einddatum van de afgesproken periode opzeggen, tenzij dit schriftelijk wordt afgesproken.

Een tussenhuurovereenkomst, ook wel Model C contract genoemd of diplomatenclausule, heeft specifieke voorwaarden die zowel de verhuurder als de huurder moeten respecteren: Duur van de Huurperiode: U spreekt met uw tijdelijke huurder een specifieke periode af voor de huur. Deze periode mag niet langer zijn dan 24 maanden. Na deze periode moet de huurder de woning verlaten tenzij er tussentijds onderling een verlenging is afgesproken. Opzegtermijn: De verhuurder moet de huurovereenkomst tijdig opzeggen. De opzegtermijn is minimaal drie maanden, en per jaar dat de huurder in de woning woont komt er een maand bij, met een maximum van zes maanden. Beëindiging van de Huur: In tegenstelling tot wat sommigen denken, eindigt het contract niet automatisch na de afgesproken periode. De verhuurder moet de huur actief opzeggen, met inachtneming van de juiste opzegtermijn en per aangetekende brief of deurwaardersexploot. Reden voor Opzegging: In de opzeggingsbrief moet worden vermeld dat de verhuurder zelf weer in de woning wil gaan wonen, onder verwijzing naar het betreffende artikel in de huurovereenkomst. Niet Tussentijds Opzeggen: De huurder kan het contract niet tussentijds opzeggen, en ook de verhuurder kan de huur niet tussentijds stopzetten. Model C is een contract voor bepaalde tijd. De huurperiode kan worden verlengd indien de verhuurder langer elders verblijft dan oorspronkelijk gepland, bijvoorbeeld vanwege een verlengde arbeidsovereenkomst. Deze verlenging moet in onderling overleg tussen huurder en verhuurder plaatsvinden, en vóór de einddatum van het oorspronkelijke contract worden overeengekomen. Het is mogelijk om de verlenging meerdere keren te herhalen, hoewel hierover nog weinig rechtspraak bestaat.

Er zijn een aantal voorwaarden waaraan een tussenhuurovereenkomst moet voldoen: De huurovereenkomst moet zijn aangegaan voor een bepaalde tijd. Een overeenkomst voor onbepaalde tijd is dus niet mogelijk; In de huurovereenkomst moet een ontruimingsbeding te zijn opgenomen. Hierin staat dat de gehuurde woning moet worden ontruimd na afloop van de in het ontruimingsbeding overeengekomen termijn. De in het ontruimingsbeding genoemde termijn kan met wederzijds goedvinden worden verlengd, voordat de oorspronkelijk overeengekomen ontruimingstermijn is verstreken. Indien de huurovereenkomst niet voor het aflopen van de oorspronkelijk overeengekomen duur met wederzijds goedvinden wordt voortgezet maar anderszins wordt verlengd – bijvoorbeeld door een stilzwijgende verlenging – kan de verhuurder in geval van opzegging geen beroep meer doen op de diplomatenclausule; De verhuurder moet de woning bij terugkeer weer als woning in gebruik nemen. De woonruimte mag dan dus niet ineens met een andere gebruiksbestemming gebruikt worden; Als laatste moet de verhuurder belang hebben bij de terugname van het gehuurde waar de clausule op gericht was. Als de verhuurder onvoldoende aannemelijk kan maken dat hij de woning zelf wil betrekken, bijvoorbeeld omdat hij al eens heeft laten doorschemeren de woning te willen verkopen, kan het zijn dat de rechter de vordering tot beëindiging/ontruiming afwijst. Opzegging op grond van de diplomatenclausule (of op grond van dringend eigen gebruik, zie hierna, is dan niet mogelijk).